Immobilienkauf – Die Pflichten des Käufers

Da die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen eines Immobilienkaufvertrages oft sehr weitreichend sind, ist ein Immobilienkaufvertrag zwingend an die Mitwirkung eines Notars gebunden.
Dem gesetzlichen Schutzzweck entsprechend sind daher gemäß § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nur solche Immobilienkaufverträge rechtlich wirksam, die von einem Notar beurkundet worden sind.
Ist einmal ein wirksamer Kaufvertrag über eine Immobilie, also ein Grundstück, ein Hausgrundstück oder eine Wohnung, abgeschlossen worden, so ergeben sich hieraus zahlreiche Pflichten für den Käufer der Immobilie.

-Übernahme der Immobilie
-Gefahrtragung
-Zahlung des Kaufpreises
-Rücktrittrecht beim Erwerb von Baugrundstücken
-Rechtsschutzmöglichkeiten des Verkäufers gegen den Käufer

Übernahme der Immobilie

Im Rahmen des Immobilienkaufvertrages wird die sogenannte „Auflassung“ erklärt. Die Auflassung ist schlicht die Erklärung beider Parteien, also von Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll.
Die Eigentumsübertragung wird hiernach durch die Eigentumsumschreibung des entsprechenden Grundbuchblatts auf den Namen des Käufers im Grundbuch vollzogen.
Mit der Übertragung des Grundstücks im Grundbuch auf den Namen des Erwerbers ist dieser nach außen hin Eigentümer geworden.

Gefahrtragung

Die Gefahrtragung, das heißt die Risiken und Lasten, die sich mit einer Sache verbinden, obliegt grundsätzlich dem Eigentümer einer Immobilie.
Im Falle eines Immobilienkaufvertrages können zwischen dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages und der eigentumsrechtlichen Übertragung der Immobilie im Grundbuch mehrere Wochen vergehen.
Der Abschluss des Kaufvertrages führt gemäß § 446 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dazu, dass der Käufer einer Sache bereits mit der Übergabe der Sache die Gefahr für den zufälligen Untergang der Sache übernimmt, und zwar ungeachtet dessen, ob der Eigentumswechsel im Grundbuch bereits vollzogen worden ist oder nicht.
Wurde dem Käufer bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, beispielsweise beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages, durch die Aushändigung der Schlüssel die reale Sachherrschaft übergeben, ist der Käufer mit diesem Zeitpunkt Besitzer der Immobilie geworden und trägt daher auch die Gefahr für eine etwaige Verschlechterung oder den Untergang der Immobilie.
Besitzer wird man schon dadurch, dass man die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie erlangt, also beispielsweise die Möglichkeit, mit einem Schlüssel die Immobilie zu betreten.
Das Eigentum hingegen geht, wie erwähnt, erst dann auf den Käufer über, wenn der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde.

Zahlung des Kaufpreises

Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist der Käufer einer Immobilie zunächst verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.
Die Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung umfasst hierbei auch die Zahlung der damit verbundenen Grunderwerbsteuer und weiteren Kosten (Notarkosten, Grundbuchkosten, evtl. Maklerkosten etc.), die in der Regel durch den Käufer zu tragen sind (§ 448 Absatz 2 BGB).
Bedeutend ist in diesem Zusammenhang insbesondere, dass für den Käufer nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages grundsätzlich keine Möglichkeit mehr besteht, von dem unterzeichneten Vertrag und den eingegangenen Verpflichtungen zurückzutreten.
Der notarielle Kaufvertrag ist bindend und verpflichtet den Käufer zur Übernahme der verkauften Immobilie nebst aller Belastungen und steuerlichen Pflichten, sowie zur Zahlung des Kaufpreises, ungeachtet dessen, ob der Käufer beispielsweise die für den Erwerb erforderliche Finanzierung auch tatsächlich erhalten hat.
Deswegen sollte man sich den Abschluss eines Immobilienkaufvertrages vorab gut überlegen.
Der Käufer kann aber beispielsweise im Falle des Erwerbs einer neu errichteten Eigentumswohnung gemäß § 320 BGB dann einen Teil des Kaufpreises einbehalten, wenn ein Teil der vertraglich vereinbarten Bauleistungen noch nicht oder aber mangelhaft ausgeführt worden ist.
Die Zahlung des Kaufpreises wird in der Regel über das den Erwerb finanzierende Bankinstitut abgewickelt.
Hierbei kann der Zahlungsfluss auch über ein Treuhandkonto des mit der Veräußerung befassten Notars abgewickelt werden.
Dies hat den Vorteil, dass für den Verkäufer auf diese Weise bereits vor der Vertragsunterzeichnung sichergestellt werden kann, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis aufbringen kann und dass der Käufer auf der anderen Seite davon ausgehen kann, dass der Kaufpreis nach dem Abschluss der Übertragungsformalitäten, wie insbesondere der Löschung etwaiger bestehender Grundschulden und Hypotheken, sicher an den Verkäufer weitergeleitet wird.
Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel von der Mitteilung des Notars über die Eintragung der Auflassungsvormerkung über die anstehende Eigentumsübertragung und der Löschung nicht übernommener Belastungen beziehungsweise von der Übergabe der betreffenden Löschungsbewilligungen des Sicherungsberechtigten abhängig gemacht.
Möglich ist jedoch auch die Vereinbarung der direkten Zahlung des Kaufpreises zwischen den Parteien, also ohne die Zwischenschaltung des Notars.

Rücktrittrecht beim Erwerb von Baugrundstücken

Wird ein Baugrundstück erworben, ist es sinnvoll, die endgültige Bindung an das Vorliegen der Baugenehmigung zu knüpfen und dem Käufer im Rahmen des notariellen Kaufvertrags beispielsweise ein Rücktrittsrecht zu gewähren, sofern eine erforderliche Baugenehmigung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht vorliegt.
Ein solches Rücktrittrecht besteht aber nur dann, wenn es auch zwischen den Parteien ausdrücklich so im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Rechtsschutzmöglichkeiten des Verkäufers gegen den Käufer

Es ist üblich, dass sich der Käufer im Hinblick auf die ihm obliegenden Verpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.
Eine solche Unterwerfung wird der Verkäufer in der Regel vom Käufer verlangen, um sicherzustellen, dass ihm der Kaufpreis auch tatsächlich bezahlt wird.
Auf der Grundlage einer vollstreckbaren Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde kann der Verkäufer dann direkt aus der notariellen Urkunde Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Käufer einleiten, ohne dass hierzu vorab die Einleitung eines Gerichtsverfahrens erforderlich wäre (§ 794 Absatz 1 Nr. 5 ZPO).
Kommt der Käufer seiner Verpflichtung zur Abnahme des gekauften Gegenstands sowie der Zahlung des Kaufpreises nicht nach, besteht für den Verkäufer die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Quelle: www.recht-finanzen.de