Freiwillige Versteigerung von Immobilien – diese Vorteile haben Sie als Eigentümer


Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Eine davon ist die freiwillige Versteigerung. Sie gilt als seriös und transparent. Verkäufer und Käufer haben beide Vorteile. Sie als Eigentümer können Ihr Anwesen in einem von Ihnen festgelegten Zeitraum zu dem bestmöglichen Preis verkaufen und der Käufer erhält ein Haus zu einem fairen Preis. Diese Vermarktungsform ist nicht mit einer Zwangsversteigerung zu vergleichen, vielmehr handelt es sich hier um ein völlig anderes Szenario.

Für diese Immobilien eignet sich eine freiwillige Versteigerung


Bei einer freiwilligen Versteigerung oder privaten Auktion wird zunächst der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt. Das kann durch Gutachter oder Sachverständige geschehen. Aufgrund dieses Gutachtens legen Sie als Eigentümer der Immobilie ein Mindestgebot fest, unter dem kein Zuschlag erfolgen darf. Wer sich für Ihre Immobilie interessiert, kann diese besichtigen und ein Gebot abgeben. So haben Sie die Gewissheit, dass Sie den höchsten Preis für Ihr Objekt bekommen, der sich gleichzeitig am derzeitigen Markt orientiert.

Geeignet ist diese Art der Versteigerung für alle Immobilien. Vor allem bei Immobilien mit großer Nachfrage, Anwesen, die vor der Zwangsverwertung stehen oder auch für Notverkäufe ist die freiwillige Versteigerung für den Eigentümer sinnvoll. Immobilien-Auktionatoren, die eine solche Versteigerung durchführen möchten, müssen zur Erlangung der Erlaubnis verschiedene Kriterien erfüllen. Dazu gehören unter anderem eine hohe Kompetenz im Bereich der Immobilienbewertung, ein hervorragender Leumund und persönliche Zuverlässigkeit. Überwacht werden Immobilienversteigerungen von der zuständigen Industrie- und Handelskammer sowie vom verantwortlichen Ordnungsamt.

Vorteile der Verwertung von Immobilien über eine freiwillige Immobilienversteigerung

In vielen Ländern gehören freiwillige Immobilienversteigerungen längst schon zum Mittel der Wahl, wenn man als Eigentümer sein Anwesen verkaufen möchte. In Deutschland gibt es freiwillige Immobilienversteigerungen seit 1985. Die Vorteile für den Käufer liegen auf der Hand: Er kann schnell und sicher ein Objekt kaufen, wobei die Abwicklung transparent verläuft. Für den Eigentümer hat diese Form des Immobilienverkaufs ebenfalls große Vorteile. Er kann sein Haus zum aktuellen Marktpreis verkaufen und dabei die Zahlungsbereitschaft der Käufer voll nutzen. Da er ein Mindestgebot festsetzen kann, besteht auch nicht die Gefahr, das Objekt unter Preis hergeben zu müssen. Vielmehr geben alle potentiellen Interessenten ihr Gebot ab, wobei dann das höchste Gebot in der Versteigerung den Zuschlag erhält. Der Käufer bekommt so seine gewünschte Immobilie, ohne erst in langwierige Preis- oder Vertragsverhandlungen treten zu müssen. Zudem kann er den Preis bieten, den er für angemessen hält.

Freiwillige Versteigerung ist eine zeitsparende Option für Haus-Verkäufer

Sie als Eigentümer profitieren ebenfalls. Sie haben durch die freiwillige Immobilienversteigerung immer ein abschätzbares Zeitfenster. Durch den festgelegten Auktionstermin wissen Sie immer, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen können. Versuchen Sie Ihr zum Verkauf stehendes Haus oder Ihre Eigentumswohnung durch Zeitungsinserate oder durch Makler auf den Markt zu bringen, wissen Sie nie genau, wie lange sich der eventuelle Verkauf hinauszögern kann. Wann potenzielle Interessenten erscheinen, wissen Sie ebenso wenig. Auch die Preis- und Verkaufsverhandlungen können sich endlos in die Länge ziehen. Gerade dann, wenn Sie Ihr Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft haben möchten, ist die freiwillige Versteigerung eine zeitsparende Option. Da Sie im Vorfeld bereits die Bietbedingungen festlegen, kommt es erst gar nicht zu langwierigen Verkaufsverhandlungen. So haben Sie als Eigentümer der Immobilie viel mehr Spielraum und können Ihr Haus zu Ihren Bedingungen verkaufen. In der Regel ist es bei einer freiwilligen Immobilienversteigerung so, dass der erzielte Kaufpreis für Ihre Immobilie dem jeweiligen Marktwert entspricht. Über den Bieterwettbewerb wird in der Versteigerung dann das Höchstgebot erzielt. So haben Sie als Verkäufer den Vorteil, Ihr Haus nicht unter Preis zu verkaufen und gleichzeitig das höchste Angebot herauszuholen, das für Ihr Gebäude derzeit am Markt möglich ist.

Für wen und was ist eine freiwillige Versteigerung geeignet?

Eine freiwillige Immobilienversteigerung ist für private und kommerzielle Immobilieneigentümer möglich. Dazu zählen auch Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften sowie Banken und Versicherungen. Geeignet ist diese Versteigerungsform für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zwei- und Mehrfamilienhäuser und Villen. Auch unbebaute Grundstücke, Bauland, Bauernhöfe und Ackerflächen können im Rahmen einer freiwilligen Versteigerung verkauft werden. Ebenso sind  Stallgebäude, forstwirtschaftliche Flächen, Gewerbeobjekte, Hallen und Hotels zu finden.

Ablauf bei einer freiwilligen Immobilienversteigerung

Wenn Sie Ihr Haus zur Versteigerung einliefern, wird das Objekt zunächst einmal bewertet. Gemeinsam mit dem beauftragten Immobilienversteigerer werden nun die Möglichkeiten erörtert, die Sie als Eigentümer der Immobilie haben. Auch die Details zur Abwicklung werden festgelegt. Im Falle der erfolgreichen Versteigerung erhält der Auktionator eine festgelegte Courtage. Zudem haftet er Ihnen als Eigentümer gegenüber für die sachgemäße Vorbereitung und Durchführung der Auktion gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Sind die Versteigerungsbedingungen vereinbart, gelten diese für Sie als Eigentümer der Immobilie und den späteren Käufer als verbindlich. Ebenso sind diese Bestandteil des Kaufvertrages. Wie das Versteigerungsobjekt beworben wird, richtet sich nach den Möglichkeiten und Gegebenheiten des Immobilienauktionators. In der Regel wird das Objekt entweder in einem Auktionskatalog vorgestellt oder auch auf der Webseite des Unternehmens bekannt gemacht. Ebenso erscheint es in verschiedenen Printmedien. Wer sich nun für Ihre Immobilie interessiert, kann sich von dem beauftragten Immobilienversteigerer beraten lassen und nach Terminvereinbarung das Anwesen besichtigen. Zudem erhalten die Interessenten die erforderlichen Unterlagen und, sofern vorhanden, entsprechende Gutachten.

So verläuft die Auktion

Wer als Bieter an der Auktion teilnehmen möchte, muss sich dazu anmelden. Dazu reicht im Allgemeinen die Vorlage eines amtlichen Ausweises. Wenn die freiwillige Immobilienversteigerung beginnt, werden die infrage kommenden Immobilien aufgerufen und Details erläutert. Die Mindestgebote werden verlesen und es wird um Abgabe von höheren Geboten gebeten. Diese erfolgen durch die Bieter per Handzeichen. Die Steigerungsraten, in denen geboten werden kann, werden zuvor vom Veranstalter der Auktion festgelegt und den Bietern bekannt gegeben. Ist das höchste Gebot erreicht, erhält der Meistbietende den Zuschlag. Dieser erfolgt mit dem dritten Hammerschlag. Hat der Käufer den Zuschlag erhalten, steht nun noch die notarielle Beurkundung aus. Die Beurkundung erfolgt unmittelbar nach der Versteigerung. Somit kommt der Kaufvertrag zustande.

Im Falle, dass Sie als Eigentümer der Immobilie den Zuschlag versagen, entstehen dem Meistbietenden keine Kosten. Allerdings ist dieser Fall sehr unwahrscheinlich, da das Höchstgebot nie unter dem Preis liegt, den Sie als Mindestverkaufspreis festgelegt haben. Das Aufgeld, das bei manchen Immobilien fällig wird, müssen Sie als Alt-Eigentümer der Immobilie nicht bezahlen. Dieses wird vom Käufer beglichen und ist mit der Maklerprovision vergleichbar. Fällig ist es mit dem Abschluss des Kaufvertrages. Ob für ein Objekt Aufgeld verlangt wird, ist immer aus den Angebotsunterlagen zu ersehen. Wollen Sie sich eingehender mit dieser Thematik beschäftigen, finden Sie entsprechende Sachbücher.

Verfahren und Kosten einer freiwilligen Versteigerung

Wenn Sie Ihre Immobilie versteigern lassen möchten, beauftragen Sie ein Immobilien-Unternehmen mit der Durchführung eines Auktionsverfahrens. Danach wird ein Wertgutachten erstellt und gemeinsam mit Ihnen als Eigentümer des Objektes ein Mindestgebot festgelegt. Bietet jemand im Auktionsverfahren weniger als das von Ihnen festgelegte Mindestgebot, darf kein Zuschlag erteilt werden. So können Sie immer sicher sein, dass Sie den gewünschten Preis für Ihre Immobilie erhalten. Ist der Mindestpreis vereinbart, wird ein Verfahrenszeitplan aufgestellt. So wissen Sie immer, bis zu welchem Zeitpunkt Ihr Haus verkauft wird. Das hat für Sie als Eigentümer der Immobilie, gleich ob Fertighaus oder Villa den Vorteil, dass Sie zeitorientiert vorgehen können. Nachdem das Immobilien-Unternehmen Ihre Immobilie beworben hat und sich Interessenten gemeldet haben, werden Besichtigungen durchgeführt und die Bonität von Kaufinteressenten geprüft. Das hat für Sie als Eigentümer des Objektes den Vorteil, dass nur zahlungskräftige Bieter bei der Auktion mitbieten werden. Nachdem die Auktion durchgeführt wurde, bekommt das Höchstgebot den Zuschlag und es kommt zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Ihnen als Einlieferer des Objektes, also als Verkäufer, ist ein Verkauf zum höchstmöglichen Marktpreis und in einer sehr kurzen Vermarktungszeit möglich. Dem Bieter, der den Zuschlag erhält, entstehen folgende Kosten: neben dem Kaufpreis je nach Immobilie ein Aufgeld, die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für die Eigentumsübertragung.

Wie Sie als Eigentümer einer Immobilie den Immobilienwert ermitteln

Bevor Ihr Objekt, sei es eine Eigentumswohnung oder ein Bauernhaus, in einer freiwilligen Versteigerung verkauft wird, empfiehlt es sich, ein Immobiliengutachten anfertigen zu lassen. Das hat für Sie als Eigentümer der Immobilie den Vorteil, dass Sie den Wert Ihres Anwesens genau kennen. Ein Immobiliengutachten dient der Bewertung von Immobilien und ermittelt den Verkehrswert, also den derzeitigen Marktwert, des Objektes. Erstellt werden können diese Gutachten von Sachverständigen, deren Kosten sich je nach dem Wert des Besitztums und dem Schwierigkeitsgrad der Begutachtung richten. Bevor Sie ein Gutachten in Auftrag geben, sollten Sie auf eine schriftliche Kostenvereinbarung bestehen.

Was ist ein Wertgutachten?

Der Begriff Wertgutachten bezeichnet ebenfalls ein Immobiliengutachten, bei dem der Gutachter verschiedene Verfahren wie das Vergleichswert-, Sachwert-, und Ertragswertverfahren anwendet. Wie der Verkehrswert ermittelt wird, ist vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch geregelt. Er bestimmt letztendlich den Wert der Immobilie. Damit der Verkehrswert ermittelt werden kann, sollten Sie dem Sachverständigen die benötigten Unterlagen zur Verfügung stellen. Dazu gehören Grundbuchauszüge, Flurkarte, Bauzeichnungen, Mietverträge etc. Wie der Aufbau eines solchen Gutachtens auszusehen hat, ist gleichfalls vorgeschrieben. Nach den Beschreibungen des Grundstücks werden die Berechnungen für die drei oben genannten Verfahren aufgelistet. Das Vergleichswertverfahren kommt bei Eigentumswohnungen oder Wohngebäuden in Betracht. Der Wert wird hier durch einen Vergleich ermittelt, in dem ähnliche Gebäude bzw. Wohnungen als Vergleich herangezogen werden.

Der Unterschied zwischen Sachwertverfahren und Eigenwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird insbesondere dann genutzt, wenn es nicht hauptsächlich auf den Ertrag ankommt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie als Eigentümer in einer selbst genutzten Immobilie leben. Grundsätzlich geht es bei diesen Berechnungen darum, welche Kosten entstehen würden, wenn Sie einen Ersatz des Hauses erstellen lassen müssen. Die Abnutzung wird natürlich ebenfalls mit bewertet und von den Neubau-Kosten abgezogen.

Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn Sie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien bewerten lassen möchten. Hier geht es in erster Linie um die Erträge, die sich mit diesen Gebäuden erzielen lassen. Grundlage der Berechnungen ist hierbei die Jahresrohmiete. Das sind die Gelder, die ein Mieter für ein Jahr zu bezahlen hat. Auch der Liegenschaftszins fließt mit in die Kalkulation ein. Muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, wird ein Gutachter möglichst alle drei Verfahren anwenden. Allerdings kommt es hier auch immer darauf an, um welche Art Immobilie es sich handelt und welche Nutzung bei dieser jetzt und künftig von zentraler Bedeutung ist. Wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer freiwilligen Immobilienversteigerung anbieten, wird Ihnen durch das beauftragte Immobilien-Unternehmen meist die Erstellung eines vergünstigten Wertgutachtens angeboten. Bedenken Sie immer, dass das Wertgutachten für Sie nur Vorteile hat. Es führt zu mehr Sicherheit bei den Bietern, da das Risiko für diese minimiert wird und macht im Endeffekt so einen höheren Kaufpreis für Sie wahrscheinlich.