Si usted vende su propiedad demasiado pronto, tiene que pagar impuestos sobre sus ganancias, le mostraremos lo que debe considerar.

impuesto especulativo sobre el ahorro inmobiliario

Tasas de interés récord, préstamos tan baratos como nunca antes: Muchos alemanes han estado invirtiendo su dinero en bienes raíces durante algunos años. Las grandes ciudades son el mercado más popular. Según el Institut für deutsche Wirtschaft (IW) de Colonia, los precios de los condominios aumentaron un 39% en Hamburgo, un 41% en Berlín y hasta un 47% en Munich entre 2010 y 2014. Incluso en algunas ciudades universitarias populares como Friburgo o Münster, los precios de los apartamentos subieron alrededor de un 30 por ciento.

Cumplir con el plazo de especulación para la venta de viviendas

Si usted es un afortunado propietario de una propiedad en Berlín, Hamburgo o Munich, es poco probable que tenga problemas para vender su casa o apartamento en este momento. Sin embargo, usted tendrá que pagar impuestos sobre sus ganancias, ya que la venta de una propiedad se considera una venta privada. impuesto de especulaciónEl coloquialmente conocido como impuesto de especulación se debe cuando una casa o apartamento se revende en un período de diez años. El beneficio de esta operación de venta privada está sujeto al impuesto sobre la renta, es decir, está sujeto al tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Por cierto: incluso antes de 1999, el período de especulación para los bienes inmuebles era de sólo dos años. A diferencia de lo que sucede con las acciones o los fondos, en los que se adeuda la retención final del 25 por ciento, la tasa impositiva individual se aplica a la venta de una casa o apartamento. El problema para algunos propietarios de bienes raíces es que, como resultado, se puede tener que pagar más del 25 por ciento de impuestos. Para ahorrarse el impuesto a la especulación, la solución para los afectados es conservar su propiedad durante diez años antes de venderla. Porque diez años después de la compra de un inmueble el período de especulación termina y su beneficio está libre de impuestos.

Habitar durante tres años, luego vender sin impuestos

Una posibilidad diferente: Usted mismo utiliza sus bienes inmuebles, tanto en el año de la venta como en los dos años anteriores. Entonces usted puede vender su condominio o casa libre de impuestos. Esto también se aplica si sus hijos no han alquilado la propiedad. La única condición es que siga percibiendo un subsidio familiar por su descendencia.

Especificación de costes, reducción de beneficios e impuestos

Divorcio, enfermedad, falta de dinero – hay muchas razones para tener que vender una propiedad, independientemente del período de especulación o de la maximización de los beneficios. Si se ve obligado a vender su propiedad, puede deducir ciertos gastos de las ganancias.
Por ejemplo, los gastos que puede deducir de su beneficio de ventas para reducirlo o eliminarlo por completo:

  • Los costos de compra y venta de la propiedad
  • Gastos de Notaría, Impuesto sobre Transmisiones
  • Patrimoniales e Inscripción en el Registro de la Propiedad,
    Corretaje, publicidad o publicidad
  • El coste de la valoración de un perito (la valoración suele ser escrita gratuitamente por un agente)
  • Costes de reparación y rehabilitación si las reparaciones se han completado en los tres primeros años y superan el 15 por ciento del coste de adquisición del edificio, excluido el IVA.

Con estos y otros gastos similares, usted reduce sus ganancias imponibles. Si usted tiene tantos costos que al final no le quedan ganancias, no tiene que pagar impuestos. Para algunos vendedores de casas o apartamentos, vale la pena vender antes del final del período de especulación.
Por cierto: Si usted es propietario de una casa en el extranjero y desea venderla, tendrá que pagar impuestos sobre los beneficios de sus ventas en Alemania. Dependiendo de ello, también en el extranjero pueden resultar impuestos por ello, incluso después de un período de espera de diez años.

Deducir el certificado de energía de su factura de impuestos

Desde hace algunos años, el llamado reglamento de ahorro de energía prescribe que el vendedor de un bien inmueble debe presentar un documento de identificación de energía. El Certificado de Rendimiento Energético, también conocido como Pasaporte Energético, certifica el rendimiento energético de un edificio. La posibilidad de deducir del impuesto los costes de emisión de un certificado energético depende de varios factores. Si vende su propia casa, por lo general no puede deducir el costo del certificado de energía del impuesto.

Sin embargo, hay una excepción:

usted vende la propiedad dentro del período de especulación y tiene que pagar impuestos sobre sus ganancias. Si, por el contrario, desea vender una propiedad que ha alquilado, se aplica lo siguiente: dado que normalmente obtiene ingresos mediante el alquiler, puede deducir los costes de un pase de energía de sus impuestos como gastos relacionados con los ingresos. Esto también es posible si usted vende su propiedad después de diez años de espera.

Nuestra propina:

Su oficina de impuestos será informada por el notario responsable de que y a quién ha vendido su propiedad. El comprador tiene que pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces. Por lo tanto, es mejor no tratar de ocultar el beneficio de la venta de su propiedad o no declararlo en su declaración de impuestos.