Ya sea que se trate de un centro vacacional en Mallorca o de una casa de playa en la costa atlántica francesa, muchos alemanes sueñan con tener una casa de vacaciones en el extranjero. Las casas de campo y los apartamentos son particularmente populares en países más cálidos como España o Italia, pero también en los fríos países escandinavos. Si tienes este deseo también, tiene sentido reunir suficiente información por adelantado.

Si desea comprar una propiedad en el extranjero lo más barato posible, actualmente hay buenas oportunidades. Especialmente en el sur de Europa, las propiedades son actualmente comparativamente baratas. Debido a la actual crisis del euro, varios propietarios venden sus propiedades por montos en su mayoría de cinco dígitos.

Además, actualmente puede obtener préstamos inmobiliarios a tasas de interés relativamente bajas: para evitar un riesgo excesivo, sin embargo, al menos la mitad del precio debe financiarse con sus propios recursos.

Estas ventajas ofrecen bienes inmuebles en el extranjero

A diferencia de la casa en Alemania, los bienes inmuebles en el extranjero tienen algunas ventajas:

• En países como España, Italia y Suecia, las propiedades son extremadamente baratas
• A menudo, los impuestos son más baratos que en Alemania
• Se pueden alquilar inmuebles extranjeros si no está allí
• El alquiler especialmente en las regiones de vacaciones populares generalmente produce altos rendimientos

Sin embargo, antes de comprar un objeto en el extranjero, debe tener en cuenta no solo las ventajas sino también los riesgos; en otras palabras, pregúntese de antemano en detalle sobre la compra de una casa en otros países.

Antes de comprar: encuentre el objeto correcto

Si desea realizar el sueño de su propia casa de vacaciones, primero debe encontrar el objeto adecuado e informarse acerca de los impuestos y las regulaciones legales. También debe averiguar si incluso está permitido que los extranjeros en los respectivos estados compren una propiedad.

Tributación en el extranjero

Tenga en cuenta que los impuestos en los países deseados pueden ser diferentes a los de Alemania. Los tipos de impuestos difieren en los estados individuales:

Bélgica	Impuesto de transferencia de tierras: 12.5 por ciento Impuesto a la propiedad: regionalmente diferente
Dinamarca	Impuesto de transferencia de tierras: 0,6 por ciento Impuesto a la propiedad: hasta un uno por ciento
Francia	mpuesto de transferencia de bienes inmuebles: alrededor del cinco por ciento, puede variar Impuesto sobre el valor añadido: 16 por ciento para los ciudadanos extranjeros de la UE Impuesto residencial: costos actuales, para cada cálculo individual de la propiedad Impuesto a la propiedad: regionalmente diferente
Grecia	Impuesto de transferencia de bienes inmuebles: entre nueve y 13 por ciento Impuesto a la propiedad: se calculará en función del espacio vital Impuesto a la especulación: hasta 25 por ciento
Italia	Impuesto a la propiedad: entre cuatro y siete por ciento Impuesto especulativo: hasta ocho por ciento Impuesto sobre sucesiones y donaciones: hasta el 33 por ciento
Países Bajos	Impuesto a la propiedad: hasta seis por ciento, dependiendo de la comunidad local Impuesto especulativo: solo en la adquisición de una propiedad alquilada
Austria	Impuesto a la tierra: uno por ciento Impuesto de transferencia de tierras: 3.5 por ciento Impuesto sobre sucesiones y donaciones: entre dos y 60 por ciento
Suiza	Impuesto a la propiedad: entre 0.5 y tres por ciento Impuesto sobre bienes inmuebles: entre 0.3 y tres por ciento Impuesto especulativo: según el cantón, hasta el 52 por ciento Impuesto sobre sucesiones y donaciones: entre dos y seis por ciento
España	Impuesto a la propiedad: entre 0.2 y 0.6 por ciento Impuesto de transferencia de bienes inmuebles: entre ocho y diez por ciento

Checkout en el exterior

Con el fin de completar la compra de su propiedad en el extranjero, debe contratar a un notario y un intérprete necesariamente – aunque esto no es común en algunos países, pero se asegura de que fuera contra trampas y malos entendidos.

Promesa oral

En los países del sur, una promesa oral es a menudo suficiente para comprometerse con la compra de bienes inmuebles. Entonces, en España, Italia o Portugal, debe tener cuidado de no decirlo oralmente antes de estar seguro.

Solo concluya su contrato de compra en presencia de un notario y séllelo con la firma de un notario. Además, haga que un intérprete de buena reputación traduzca para usted para que no haya malentendidos. Esto también debería estar presente de antemano durante las negociaciones de compra.

El contrato bilingüe facilita la verificación

Tiene sentido que el contrato de compra sea bilingüe. De esta forma, puede verificar todos los aspectos de la compra de bienes inmuebles usted mismo antes de firmar. Pero asegúrese de que incluso la letra pequeña se traduzca para usted.

¿Dónde no puedo comprar bienes raíces como ciudadano de la UE?

No todos los ciudadanos de la UE tienen la oportunidad de comprar fácilmente una propiedad. En España, por ejemplo, los extranjeros disfrutan de los mismos derechos que los lugareños, por lo que no hay restricciones para comprar una casa. Sin embargo, este no es el caso en todos los países:

• Suiza
  En Suiza, se requiere una licencia de la autoridad cantonal correspondiente, a menos que usted es un trabajador fronterizo con segunda residencia o extranjeros deseado con un permiso de residencia. Está prohibido comprar un objeto en alquiler, es decir, como una inversión pura.
• Austria
  En Austria, se requiere un permiso de trabajo, que recibirá de la Autoridad de Transferencia de Extranjeros.
  
• Países Bajos
  extranjeros de la UE pueden comprar fácilmente aquí, sin embargo la mayoría de bienes raíces, pero a menudo pueden utilizar esto sólo como residencia principal, no una casa de vacaciones. Las casas de vacaciones de las empresas de alquiler de vacaciones tampoco pueden estar habitadas durante todo el año.
• Dinamarca
  Una casa de verano en Dinamarca solo puede comprarla personas que hayan vivido en ese país durante al menos cinco años. Sin embargo, no importa si el lugar principal de residencia se encuentra en otro país en el momento de la adquisición del bien inmueble.
  

Asesoramiento en la compra de bienes inmuebles en el exterior

Antes de comenzar a generar financiación para su propiedad extranjera deseada, puede contactar a la Asociación Alemana de Derechos de Propiedad. La asociación le ofrece asesoramiento legal individual, especialmente para comprar una casa en Francia, Italia y España.

Es importante que no realice la compra de la propiedad solo, sino que busque asesoramiento. Por lo tanto, puede jugar de manera segura para que la adquisición de su propiedad deseada se desarrolle de la mejor manera posible.

¿Dónde puedo encontrar propiedades adecuadas?

Internet ofrece una amplia gama de portales inmobiliarios y de corretaje para la mayoría de los países, donde se pueden ver las propiedades disponibles. Aquí tiene la oportunidad de ver rápida y fácilmente diferentes casas o apartamentos y compararlos entre sí. Pero incluso los periódicos locales ofrecen la oportunidad de buscar una propiedad adecuada que puede no haberse publicado en Internet.

Verificar los costos

Debido a la crisis del euro en curso, existen algunas diferencias en los costos de compra de la vivienda en diferentes países. Sobre todo en España e Italia, donde el debilitamiento de la economía ha dejado su huella, a pequeñas casas rurales y apartamentos en las zonas periféricas a menudo puede adquirir una suma de cinco cifras medio-alto. Por ejemplo, cerca de Valencia en la costa este española, puedes comprar una pequeña casa adosada por alrededor de 55,000 euros.

Precios en diferentes regiones

En Italia y Francia en particular, pero también en España, los precios de compra dependen en gran medida de las diferentes regiones. Especialmente en las Islas Baleares objetos más grandes pueden aumentar significativamente los precios – por cerca de 350 metros cuadrados cerca de Palma de Mallorca a unos 2,5 millones de euros se pagarán rápido. También en Austria, el precio depende en gran medida de la región.

En Dinamarca, las propiedades son igualmente favorables: En el sur de Jutlandia como se puede comprar un 200 pies cuadrados, propiedad de nueva construcción de 500.000 euros. Los precios son aún más bajos en Turquía, siempre que la propiedad deseada no sea una villa de lujo.

Los siguientes costos pueden aplicar adicionalmente

Además de los costos generales de compra de la vivienda, es decir, el precio de compra de la propiedad y las tarifas asociadas, también puede incurrir en costos adicionales:

• Gastos de viaje para la visita
  Asegúrese de planificar una visita a cualquier propiedad deseada para no caer en la trampa de los tramposos. En particular, si sus objetos deseados están ubicados en diferentes regiones o incluso países, esto puede ocasionar altos costos de viaje. Estos deben ser incluidos en todos los casos.
• Impuestos para compra y administración de viviendas
  Tenga en cuenta que los diferentes impuestos varían en los diferentes países. En el capítulo “¿Cómo son los impuestos en el extranjero?” Hemos recopilado algunos ejemplos.
• Traducción de documentos
  Si no habla el idioma del país respectivo, es absolutamente necesario reservar un intérprete. No solo lo ayudará con las negociaciones y le aconsejará sobre todos los pasos legales, sino que también puede traducir los documentos necesarios para usted. Lo mejor es saber de antemano cuánto pagará por ello.
• Costo de administrar el objeto
  Los futuros propietarios deben tener en cuenta que los costos se incurren incluso después de la compra de la propiedad, por ejemplo, para el cuidado del jardín y la piscina, para los costos de calefacción y electricidad o para las reparaciones regulares. Si la propiedad se alquila, los costos administrativos también deben tenerse en cuenta.

Además, tenga en cuenta que estos costos relativos pueden variar, dependiendo de si elige un apartamento o una casa. A menudo, los apartamentos son más baratos porque rara vez tienen una parcela que deba mantenerse. Por ejemplo, no hay costos para el cuidado del jardín. Sin embargo, dependiendo del tamaño de la propiedad, una casa puede ser extremadamente costosa.

Visita de bienes inmuebles en el extranjero

También para bienes inmuebles en el extranjero: nunca firme un contrato antes de haber visto el objeto. Por lo tanto, una visita al sitio debe llevarse a cabo incondicionalmente, incluso si los viajes pueden ser un poco más caros. Solo de esta manera puede reconocer los defectos en la propiedad y observar de cerca la casa o el apartamento.

Cuidado con la selección de objetos

No decida sobre un objeto solo por las fotos. Porque especialmente cuando compra bienes inmuebles a distancia puede ser víctima de estafadores que quieren transferirle de esta manera una propiedad defectuosa. Incluso puede suceder que el objeto no exista. Una visita es por lo tanto absolutamente necesaria.

Durante la visita debe prestar especial atención a estos aspectos:

• Sería mejor ir acompañado de un experto que pueda llamar su atención sobre diversos defectos de construcción.
• Infórmese sobre la ley de construcción local y avísenos si los planes de reconstrucción son factibles.
• Averigüe si la propiedad es un edificio legal.
• Aclare si la propiedad está libre de hipotecas y cómo es la estructura de propiedad.

Comprar la propiedad: ¿qué buscar?

Tiene sentido financiar la propiedad extranjera con la ayuda de un préstamo inmobiliario. Sin embargo, al igual que con las propiedades en Alemania, el financiamiento de la deuda no debe exceder el 50 por ciento del precio total de compra. Con respecto a los fondos propios, también se debe tener en cuenta que se debe reservar suficiente dinero para las reparaciones.

Financiamiento: sacar crédito en Alemania o en el extranjero?

Las propiedades extranjeras generalmente se consideran riesgosas para los bancos alemanes, ya que están lejos de casa. Además, no están habitados durante todo el año y generalmente están sujetos a la ley extranjera. Por lo tanto, a menudo es difícil obtener financiamiento de una institución financiera alemana.

A menudo, dicha solicitud de crédito es rechazada. Sin embargo, si se aceptan, algunos bancos requieren garantías sobre una propiedad nacional, como propiedades en Grecia. Otros bancos exigen una prima de interés para minimizar su riesgo.

Financiamiento de la propiedad a través de bancos extranjeros

La conclusión de una financiación en el extranjero, sin embargo, implica riesgos para el comprador: la situación legal es diferente que en Alemania, los términos y condiciones pueden variar mucho.

Tenga en cuenta que aquí los intereses y las tarifas pueden ser mayores. Si compra un objeto fuera de la zona del euro, el préstamo también puede estar sujeto a fluctuaciones monetarias, lo que puede encarecer las compras de la vivienda.

Al elegir la financiación adecuada, tenga en cuenta lo siguiente:

1. Si desea financiar su propiedad a través de bancos extranjeros, debe tener las habilidades lingüísticas adecuadas.
2. El financiamiento de bancos extranjeros a menudo requiere costos de financiamiento adicionales.
3. Cualquiera que ya tenga su propia casa en Alemania puede usar esto como garantía para los bancos alemanes y así aumentar sus oportunidades de crédito.
   

Bienes inmuebles extranjeros en la declaración de impuestos alemana

Dependiendo del país, existen diferentes regulaciones con respecto a la tributación alemana de bienes inmuebles extranjeros. A menudo tiene que decidirse caso por caso cómo pueden actuar las autoridades fiscales alemanas.

Sin embargo, hay una regla uniforme: si la propiedad extranjera se alquila y se incurre en los ingresos, se gravará con el impuesto a las ganancias. Aquí, tanto las ganancias como las pérdidas deben ser consideradas. Como resultado, también deben considerarse en la declaración de impuestos alemana.

Incluso en el país respectivo, donde se alquila la propiedad, a menudo se considera que el propietario es un sujeto pasivo limitado. Esto significa que sus ingresos por alquiler también están sujetos al impuesto a la renta allí.

Con respecto al impuesto sobre la propiedad y el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles, los objetos ubicados en el extranjero solo pueden gravarse en el país en el que se encuentran.

Gestión de la propiedad comprada

Antes de comprar una propiedad extranjera, definitivamente debe tener en cuenta los costos de administración. Porque estos son costos constantes que deben pagarse constantemente. Estos incluyen, por ejemplo:

• Costo de limpieza
• Costo de mantener la propiedad
• Costos adicionales como costos de calefacción, agua y electricidad
• Costos de un administrador confiable que se ocupa del alquiler
• Los costos de un seguro de construcción y un seguro complementario contra daños naturales
  

¿Qué más se debe considerar?

Muchos usan la propiedad en el extranjero no solo como una casa de vacaciones, sino también como un retiro en la vejez. Es importante verificar antes de comprar, si es posible vivir permanentemente en el país deseado. En muchos países, si desea permanecer en el país por más de 90 días, debe obtener un permiso de residencia.

Permiso de residencia para países no pertenecientes a la UE

En varios países fuera de la UE, se requiere un permiso de residencia tan pronto como quiera comprar una propiedad allí. A menudo, la duración de la estadía es limitada.

En muchos países de Europa, como Suiza, los alemanes pueden comprar y alquilar una propiedad sin tener un permiso de residencia.